sexta-feira, 24 de janeiro de 2014

Ledo Engano

No último post pensei que tinha terminado as compras do mês, isso porque tinha duas ordens que achava que só em fevereiro vingariam...

Lêdo engano!

Assim, hoje foram executadas :

BBAS a R$ 21,15
SDIL a R$ 82,16

Agora não tenho mais ordens no HB.

E também não tenho mais $$$.

33 comentários:

  1. Não se preocupe. As promoções irão continuar em fevereiro. hehehe

    Abraço!

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    1. LdL estou preocupado é com a minha compulsão de comprar! Rsss

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  2. Grande Guardião,
    Algumas compras realizadas hoje (foram 4, no mês foram umas 10 eu acho).
    BBAS, abaixo de 21,00 estou comprando bem.
    TAEE deu um repique, estava abaixo de 17,xx.

    FII nem falo. Assim, a IF vai ficando mais fácil hehe

    Abraço!

    Soulsurfer

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    1. Soulsurfer adoraria saber as suas compras. Pode compartilhar?

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    2. Podes crer Troll... só.... rsss. Seria engrandecedor.

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    3. Troll, vou tentar entender como se cria um Blog. É que tanta coisa acontecendo ao mesmo tempo (tenho tanta coisa para ler) que ainda não fui atrás. Valeu, colega!

      GMobral,
      Gostando de ver. Postando bastante lá no Tezner, hein? Vai ver que tem muito cara bom lá, e conhecimento de FII, sinceramente lá é de longe o melhor lugar do Brasil.

      Minhas compras esses mês:
      AEFI a R$ 112, e depois a R$ 104.
      XPCM a R$ 86,00 e depois a R$ 78,5 (essa eu não imaginava pegar tão cedo)
      SDIL a R$ 86,00, e vou comprar mais a R$ 82,xx
      GRDN a R$ 17,15
      THRA a R$ 66,50 (esse tem risco, mas minha posição é pequena e vai se manter pequena, e nesses preços, acho que há uma margem de segurança razoável)
      ETER a R$ 8,5.
      Deve ter tido mais, mas não lembro. Tenho mais 10 ordens na pedra do aporte de janeiro, mas só de FII.

      Minha estratégia em FII. Quero fluxo de caixa, pois desejo minha IF e quero para esse ano ainda (Não Troll, não vou ficar aí de bobeira. Aliás, acho que vou, mas uma bobeira do bem, viajando para pegar onda, estudando, e aprofundando o processo de auto-conhecimento. Depois de um tempo, quero fazer algo produtivo, mas que eu seja satisfeito e não precise do retorno financeiro).
      Eu estabeleci um Target de 8 a 10% ao ano para atingir esse objetivo. Minha carteira hoje está rendendo algo de 10% aa, e isso com fundos muito sólidos (3% de papel e uns 4-5% de RMG mais complicadas como FVBI, CEOC E THRA). Eu aportei uns 30%/35% em FII do que quero aportar nesse primeiro estágio da minha vida. Pretendo fazer isso talvez até o segundo semestre de 2015, não sei. As condições podem deteriorar mais, e os preços cederem mais. Como eu não sei, continuo comprando, mas com uma grande quantidade do meu dinheiro em RF (hoje está em 85% do meu portfólio).

      Fiquei muito feliz que estou na ponta superior do range do meu target que é 10%. Portanto, esse fluxo era minha perspectiva mais otimista. Portanto, uma estratégia interessante para mim é tentar defender esse fluxo. Para fazer isso vou concentrando minha carteira de FII em sete fundos com contratos longos, preços competitivos no valor do aluguel (o que diminui problemas de revisionais negativas) e bem diversificados.
      Logo, 50% do meu fluxo vem e vai continuar vindo de : HGLG (muito diversificado), AEFI (contrato até 2026, e está pagando 11% - acima do meu target), RBRD (contratros até 2024, aluguéis competitivos, atualmente pagando 11% para o rendimento médio mensal projetado de R$0,6), MAXR (os contratos vão até 2018, mas os preços de aluguéis são muito baratos, há uma diversificação pelo norte/nordeste se contrapondo a excessiva concentração em RJ/SP da maioria dos FII. O fim do pagamento do laudêmio vai acontecer no meio do ano. O pagamento maior vai ocorrer no próximo mês, é possível que a cota caia ainda mais – ontem chegou a R$ 1060, um pouquinho abaixo do meu PM, nesse valor é yield projetado de mais de 11% - acima do meu target), SDIL (contratos até 2024, são atípicos, isso é se quebrar o contrato paga todos os aluguéis até o final, é um baita galpão logístico, moderno e bem localizado. Atualmente quase 11%, e a RMG vai ser batida pela renda real), AEFI ( cotação atual quase 11%, contratos até 2026 renováveis por mais 15 anos. Ah, e se não certo. Fácil, vende o terreno e amortiza, na cotação atual há um desconto de quase 30-35% sobre o VP, e é mais difícil haver uma contração forte no preço de terrenos, ao contrário de obras já feitas), FCFL (contratos até 2037!, yield atual de quase 10%, e para minha surpresa pela primeira vez desde 2013 caiu abaixo do meu PM, e foi negociado a R$ 1.100. O yield é bom, o prédio é top, e a locatária é boa) e FIIP (contratos longos, bem diversificado, yield atual em 10%, esse fundo é ruim de cair abaixo de R$ 150, vamos ver se ele vai apanhar também, se cair abaixo, só alegria).

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    4. Após esses fundos, eu tenho/terei 25% em cinco fundos mais sólidos em relação ao fluxo de caixa. AGCX (yield atual razoável, pela segurança do fundo, bem como pela possibilidade futura, já que faltam comprar mais 30 agências), HGBS/PQPD (não decidi qual ainda. Tem o problema das CRI goiabeiras no HGBS, mas o desconto está ficando muito grande, querendo passar da marca de R$ 1500,00), XPCM (yield da minha última compra de incríveis quase 11,5%) e 10% em BRCR e HGRE (fundos imensos, e bem diversificados, a renda pode cair um pouco em HGRE, mas será pouca coisa, e ainda se alugar o paulista star é capaz da renda crescer);

      Os outros 25% são divididos em outros 12 FII. A esmagadora maioria de escritórios. Aqui o meu risco do fluxo de caixa diminuir é maior. Mas como é 25% apenas, mesmo quedas muito fortes de 30% dos aluguéis, teriam um impacto de menos de 10% no meu fluxo de caixa, o que me manteria ainda no meu target.

      Mal o e-mail longo, e desculpe erros de português, pois não conferi antes de postar.

      Abraço!
      Soulsurfer

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    5. Gostaria de entender esta frase "margem de segurança razoável" do Soul em relação ao THRA. Estou posicionado nele e no seu irmão gêmeo (CEOC) e ainda não vejo margem de segurança, por enquanto só apostando.

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    6. Opa UB,
      Quanto menor a quota, maior a margem de segurança. Projeções são feitas em relação ao aluguel. Em relação ao CEOC ficou claro que R$ 120,00 foi extremamente otimista. Estão torcendo para alugar por R$ 90,00 o m2. Quanto mais cair, maior será o yield potencia pós-RMG com aluguel a R$90,00 o m2. Se cair mais até R$50,00, até um aluguel a R$80/70 m2 começa a dar retornos interessantes. Entretanto, não estou tão confiante. Posição pequena, PM em 87, e vai continuar assim.

      THRA - Não se sabe se foi muito otimista ou não. Alguns dizem que o THRA é um prédio tão bom como o TBOF. Se alugar a R$ 120,00 o m2, a RMG é ultrapassada (o preço que o TBOF está pedindo). Se alugar pro R$ 110,00 o m2, a RMG é atingida (o que daria um yield anual de 13,6%).
      A vacância vai aumentar, muita oferta em SP? Sim, é verdade. Se projetarmos R$90,00 o m2, o rendimento por quota é algo em torno de R$ 0,62 por quota. Com os preços atuais é quase 1%.

      Pode ser que não alugue, pode ser que tudo dê errado. Isso não dá para saber, mas THRA a 66, para mim proporciona mais margem de segurança do que CEOC a 66.

      Abraço!

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    7. Estranhei seu posicionamento em THRA de acordo com o perfil que notei nos seus comentários, mesmo com esta 'segurança', rs, e mesmo considerando que foi um percentual pequeno, este tipo de posicionamento é mais condizente com o Uó aqui doidão, rs. Mas tudo bem, rs. Penso que tanto CEOC quanto THRA darão alegrias ou muita tristeza, por enquanto é cara ou coroa, 50% de ser bom ou 50% de ser ruim, acabei sendo atraído por este yield maluco de 1.2% ao mês por 1 ano e meio, mas preciso colocar as ideias no lugar, rs. Não compro mais RMG e zé fini.

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    8. Ah, um pouco de aposta tem que ter né!
      O que dá para fazer é fazer com pouca coisa, e dormir tranquilo.

      Abraço!

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    9. Faço coro: blogue do surfista é aguardado!

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    10. Soulsurfer,
      Ninguém aqui é especialista em blog. Além disso não tem muito mistério. Tem uma botão chamado "Criar postagem" no qual você coloca um título e manda ver no texto. Seus comentários dariam postagens construtivas para a blogosfera. Crie um a conta no google, vá ao blogguer e crie um blog. Pronto.

      Faço coro: blogue do surfista é aguardado![2]

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    11. Soulsurfer, suas observações são sempre muito bem vindas. Tens discussões de elevadíssimo nível. Aproveito para comentar sobre um FII em particular, o FCFL11B.

      Valor da cota fechado na sexta em R$ 1.100,00, está em meu radar para entrar em carteira em fevereiro.

      Possui hoje um desconto de pelo menos 25% e é um empreendimento que concilia altíssimo padrão com contrato fechado até longínquos 2037!

      Como estou agora muitíssimo seletivo, pois gastei muiiiiiiiito em janeiro, acho que está bem perto da hora de encarteirá-la em fevereiro.

      Renda garantida por 23 anos é brincadeira!!!

      O pequeno senão ainda é uma provável redução que ocorrerá na renda neste mês de janeiro (a ser repassada mais a frente para o cotista) e no mês de julho, fruto de um redutor do aluguel.

      Assim torço para em fevereiro esse FII apanhar um pouco mais e então vou entrar de cabeça.

      No mais, como vê, seu blog é muito aguardado.

      Você e o Bagual são esperados nessa blogosfera!

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    12. Gente, o cara não tem tempo para blog não, quem está ganhando dinheiro está longe disto aqui, quando estivermos próximo à I.F como este pessoal estaremos é viajando pela Europa e Arábia, isto aqui é para os aprendizes como nós.

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    13. GM,
      Cara, ontem eu tive um encontro só com feras em FII: Baroni, Anderson (o escritor daquele livro - Investindo em Small Caps - muito bom por sinal e acho que era o preferido do seu protegido Mobral), SoTijolo (o cara manja muito também) e outros amigos.
      Aprendi bastante coisa, inclusive como estruturar minha carteira. Ela está muito boa, mas percebi que alguns ajustes pequenos precisam ser feitos.

      Sobre o FCFL, o Baroni disse que foi no prédio e ficou muito impressionamento mesmo com a qualidade do empreendimento (e isso que ele é professor), disse que nunca viu nada parecido no setor de educação. Então, colega, o prédio é muito bom, o contrato é longuíssimo, e o yield já está quase chegando em 10%, quer mais o que? Se você é pessoa física (e não constituir uma pessoa jurídica), para conseguir um yield líquido de 10%, se você não quiser ficar administrando, e não quiser correr o risco de ser pelo pela Receita, pode tirar quase 40% do seu rendimento bruto. Você teria que alugar por quase 16% ao ano. Pense nisso por um momento. Os aluguéis residenciais estão dando em cidades como RJ/SP, 4/5% bruto aa.
      Um fundo num prédio bem localizado, super moderno, com um contrato de aluguel de mais de 20 anos (você não precisa se preocupar com encanador, imobiliária, reparo, inquilino), pagando 10% aa líquidos, sendo que o mercado pode endoidar mais?
      Eu acho uma ótima escolha.

      UB,
      Eu aprendo muito com todo mundo aqui. Viver de Renda (que não posta mais tanto), Di Marcinho, Alem da Poupança, Troll, Blastter, Tezner, etc, etc, foram e são muito bons para eu aprender.
      Ontem fui muito bacana conhecer pessoalmente algumas pessoas que converso pela internet, tenho certeza que a esmagadora maioria por aqui deve ser de pessoas bem legais também. Portanto, se pode aprender, trocar informações e ainda fazer amigos.
      Parece um jogo ganha-ganha para mim.

      obs: guardião, encontrei um cara que tinha quase 20 anos de experiência de mercado. Disse que já tinha feito de tudo, operado mico, opções, e não sei mais o que. Hoje, ele está 100% em FII (já investe há 9 anos). Ele falou para mim, cara eu quero aluguéis, e comprar mais m2 com aluguéis, e a renda vai crescer cada vez mais. O cara está muito bem, vive de renda, e não está nem aí para o preço das quotas. Aliás, ele quer que o m2 continue caindo.
      São situações diversas da maioria dos blogs por aqui que está começando a jornada financeira, mas fica como dica de que temos que saber o que a gente quer, e não se importar muito com os ruídos. Ah, não recomendo 100% em FII não! heheh

      Soulsurfer

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    14. Soulsurfer, show de bola. Gostaria de ir num encontro desses. Foi em Floripa?

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    15. Sim. Uma coisa muito interessante é visitar os prédios. Pense comigo. Nós não vamos visitar as fábricas da AMBEV e achar que vamos entender algo de um negócio complexo de centenas de bilhões de reais. O Fischer, um dos mentores de WBuffet junto com o Grahan, adorava ir nas empresas, conversas com os funcionários, etc. Hoje em dia isso pode ser feito, mas a coisa é muito mais complexa. Com os FII a gente pode fazer isso. Ver o prédio, falar com corretores. Podemos ter clareza do que estamos comprando.
      Se alguém que possui cinco kitinetes, aluga, e dorme tranquillo, por que a gente com 20-25 FII com centenas de locatários vamos ficar tão preocupados? Portanto, eu achei muito interessante a ideia de ir nos prédios, conversar com os gestores, você pode fazer escolhas muito mais conscientes.
      Outro prédio que o Baroni falou que é suntuoso é o TBOF. Foi vendido caro, mas já está chegando a R$ 62,00. A vacância dele é moderada 35%). Talvez entregue no final da RMG com uma vacância de 20%. Ainda não o tenho, mas se a coisa continuar como está, vai que chegue a R$ 55,00. Aí imagina ele todo alugado seis meses depois da RMG no começo de 2015, e pagando R$ 0,66 por quota, um yield de 14,5%. Um aluguel de 14,5% líquido, com um aluguel que vai sendo reajustado pelo menos pelo índice inflacionário. Isso é difícil de ocorrer, colega, muito difícil, e talvez nós estamos nos aproximando de uma janela de oportunidades muito boa.
      RNGO, segundo informações, há especulações de que a vacância seja gerada, e a renda chegue a R$ 0,75 no segundo semestre. Isso daria mais de 1% já performando. Pelo que disseram, o RNGO é um baita empreendimento, não há nada parecido em Alphaville. Não é à toa que num momento delicado do mercado, com a vacância de Alphaville batendo 40%, um empreendimento consegue estar quase 100% locado.

      É isso aí!

      Abraço!

      soulsurfer

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    16. RNGO comprei ainda na RMG a 82, xx. Como estou concentrado em escritórios não penso em comprar agora mas se cair para menos que 67, xx compro de novo

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  3. Caralho, BBAS neste preço e eu sem dinheiro, segura ela pra mim aí até mês que vem!

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    1. Rsss. Acho que a promoção tem grandes chances de se manter por bastante tempo ainda...

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    2. Se for olhar o histórico dela daqui umas semanas começa a subir novamente, é o tipo de ação que precisamos realizar B&H ativo.

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    3. Uó, vc tem razão. Sabe, tenho pensado em usar BBAS como uma ação para Trade de Valor. Ela sempre oscila de 21,xx até 28,xx

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  4. Não penso em trade, isto nunca mais, penso em buy-and-hold ativo. Duas ou três compras escalonadas agora na baixa, uma ou no máximo duas vendas na próxima alta, mas sempre mantendo um percentual mínimo de alocação, talvez 2,5% para 5 anos ou mais.

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  5. Guardiao, 2 fiis interessantes pela sua composicao: FIIP11 50% log e 50% comercio. RBRD 10% log, 30% escr, e 60% varejo. Bagual.

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    1. Bagual são boas opções sem dúvida. A cota do fiip ainda tem que cair mais

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  6. GdM, que o senhor acha de compilar as contribuições declinadas pelo Surfista e pelo Cavalo acerca dos FIIs em uma postagem à parte? Abraços.

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    1. O surfista é muito bom mesmo. Mas quem é o cavalo?

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  7. GDM, trabalhei 12 h hoje e acabei de voltar da academia. Apesar do dia intenso, reservei 2 minutos para fazer duas ordem de compra bbas3 21.19 e sdil11 81.xx. E o Bagual encheu quase todo o carrinho com bbas3. Comprou algo hoje? Abraco. Bagual

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    1. Bagual entrei no negativo na conta corretora kkkkkk. Ultimo ativo comprado foi bcff11b num preço cuja perspectiva de yield é de 0, 91%. Agora o próximos passo será aumentar banco bradesco ou itau e equilibrar a carteira de fii com setor de educação. Mas esperando mais um pouco.

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  8. Já já os dividendos estarao chegando. Valeu, é isso aí, corajoso como o amigo Mobral. Abraco. Bagual.

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