sábado, 24 de agosto de 2013

Duas Novidades de Dois Velhos FIIs

Olá pessoal

Esta semana surgiram duas novidades que foram no mínimo bem interessantes. Tenho ambos em minha carteira e isso me levou a boas reflexões.


VRTA11

A primeira, a meu ver, uma boa novidade para os que são cotistas e gostam do VRTA11. Este, como devem saber, trata-se de um FII de papel (aquisição de CRIs, LCIs, LHs, Quotas de FII, Quotas de FIDC, etc.) e que vem tendo nos últimos meses excelente rendimento. Inicialmente era um FII com data para acabar, com prazo de duração de 12 anos. O fato novo e relevante do VRTA11 foi a consulta aos cotistas pelo banco Fator (Administrador do Fundo). Assim, chegou a mim e demais cotistas o seguinte questionário:

"Ao Cotista do Fator Veritá Fundo de Investimento Imobiliário- FII
Ref.: Processo de Consulta Formal – Alteração do Regulamento do Fundo
Prezado Cotista,
Na qualidade de Administrador do Fator Veritá Fundo de Investimento Imobiliário- FII (“Fator Veritá”) ....... (bla bla bla) ........ deliberações serão tomadas através de consulta formal e terão eficácia a partir de 12/09/2013............. (bla bla bla)...
I- Deliberar que o Fundo tenha prazo de duração indeterminado. Alterar o prazo de duração do Fundo, nos termos do artigo 1º do regulamento do Fundo, de com prazo de duração 12 (anos) contados da data de publicação de início de distribuição pública de cotas do Fundo para com prazo de duração indeterminado;
II Excluir a previsão de cobrança de taxa de performance paga pelo Fundo; e
III Aprovar a possibilidade do Administrador adquirir, para seu patrimônio, cotas do Fundo... (bla bla bla)  
Atenciosamente,
BANCO FATOR S.A."
Minhas considerações sobre isso são as seguintes :

Ítem 1. Muito favorável a nós cotistas, pois não haveria mais daqui há alguns anos o início da amortização do fundo. Além disso, isso liberará o fundo a aplicar em papéis mais longos e com taxas mais atraentes, elevando ainda mais o Yield.


Ítem 2. Bom. Sem maiores considerações.


Ítem 3. Este é um ponto controverso. Eu particularmente gosto da possibilidade do administrador poder intervir e impedir que a cota desabe em um momento mais tenso do mercado. Porém, para aqueles que desejam aumentar paulatinamente suas posições ou comprar em momentos de baixa do mercado o tiro sairia pela culatra. Será?


Já votei por e-mail e assinalei sim para as três mudanças propostas.



NSLU11B

Este é um FII de tijolo que explora segmento hospitalar. FII que não cai no gosto de todos, mas que eu, particularmente, gosto pelos bons rendimentos e pelo fato de conhecer a rede hospitalar que ocupa o imóvel e ter certeza da força da mesma e da pouquíssima chance que vejo de calote ou de mudança desta rede. Bem, essa discussão não cabe aqui agora, o fato foi o fato relevante da semana : O aluguel vinha com um redutor de 20% por uma liminar judicial que vinha se arrastando. Nesta semana tivemos a sentença, que para mim (leigo no direito) soou um tanto estranha para entendimento e pode ser acessado por todos através do nº do processo : 0228774-67.2011.8.26.0100.

Como é extenso e com linguajar técnico rebuscado no direitês gerou num primeiro momento um certo pânico do mercado com vendas de cotas e queda do valor. Coincidentemente naquele momento de queda das cotas estava lendo o documento e tive uma interpretação distinta. Creio que a cota caiu pela tradicional imediata resposta ao desconhecido que o mercado tem, e que derrubam as sardinhas. MAS acredito que o aluguel deste FII vai subir, ou seja será bom para os cotistas. Explico : dentro da confusão que se deu em minha mente percebi a parte "deve o autor pagar a diferença... devidamente corrigido". Ou seja, o autor (hospital) deverá pagar a diferença e corrigida. Cheguei a ouvir o barulhinho das moedinhas caindo.


O fundo caiu... Chegou ao nadir de 174,xx, mas estabilizou em 176,00. Apesar da maioria estar vendendo na sexta, eu comprei mais 20 cotas a 176,xx. Repito, foi uma aposta que fiz, não tenho plena certeza desta interpretação que dei, mas parece-me que foi uma boa aposta e não me arrependo. Penso até em aumentar ainda mais a minha posição na segunda-feira, caso o preço se mantenha neste patamar ou até caia mais.


Gostaria da interpretação dos inúmeros advogados que existem na nossa blogosfera, para que juntos tenhamos uma análise mais firme do que devemos esperar a partir desta sentença.


Abraço a todos!

14 comentários:

  1. Temos um trabalho aqui para o Dr. Honorários!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Beleza! E olha que nosso amigo já veio em ajuda!!!

      Excluir
  2. Vi um símbolo do Batman no céu, e corri pra cá!

    Pois bem, estou na minha praia.

    Trata-se de ação revisional, na qual o Autor (Hospital) pretendia diminuir o valor da locação pela metade.

    Assim, aluguel que era em 2012 o equivalente a R$ 2 mi passou a ser de R$ 1,7 mi. Parece ruim, não é mesmo?

    Houve diminuição dos aluguéis, mas não na proporção requerida pelo Autor.

    Mas, observem como o Direito é extraordinário.

    Na verdade, o que os cotistas têm recebido é o valor provisório do aluguel, fixado em 1,6 mi, e não R$ 2 mi.

    Ou seja, o valor recebido passará de 1,6 mi para 1,7 mi e o Hospital deverá quitar tais diferenças que foram pagas.

    Creio que a queda do FII tenha relação com a expectativa de que a sentença poderia ter sido mais favorável. De todo modo, houve redução do aluguel em relação ao que era recebido no ano passado.

    Contudo, cabe recurso da decisão. E sou capaz de apostar que as partes embargarão a sentença porque está mal redigida.

    Grande abraço, espero ter ajudado!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Valeu pela ajuda, doutor! E que bom que até você achou a sentença mal redigida! De qualquer forma o yield que já estava bom vai continuar e até aumentar. Boas notícias!!

      Excluir
    2. Adicionei o seu blog em minha lista. Peço por favor o mesmo! Obrigado!

      Excluir
    3. Já está adicionado, doutor! Bem vindo e obrigado pela contribuição!

      Excluir
  3. Teu senhoria tá indo ladeira abaixo. Uma pena...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Troll, encare as atitudes do Mobral como uma ousada aposta. Esta, aliás, é a marca registrada dele : a aposta em small caps e turnarounds. Não creio que ele esteja errado, é apenas a opção que tomou para atingir a IF, visto que tem um salário que pouco contribui. Estou acompanhando e não vejo com olhos tão pessimistas! Mas gosto de suas intervenções. Nota-se o respeito que tem por ele. Continue assim, sempre temos que ter o pé atrás em tudo nessa vida mesmo!

      Excluir
    2. Apenas uma dúvida hipotética: se o blog do Mobral acabar, este aqui continua, não é mesmo? hehehehehe...

      No caso, o acessório não acompanha o principal, como no Direito Tributário.

      Excluir
    3. Claro doutor, embora não acredite nessa hipotética situação. O Mobral foi minha inspiração para iniciar o blog e para acompanhar com mais interesse a Renda Variável, mas é só ver as nossas estratégias para perceber que temos pontos em comum e outros nem tanto assim! Mesmo que o Mobral se vá um dia da nossa blogosfera, fica aqui minha eterna homenagem a ele!

      Excluir
    4. É só brincadeira com toda essa situação que está acontecendo. Tenho fé no Mobral!

      Excluir
  4. Guardião, eu devo ter lido errado, ou pulado, mas recebi a carta da gestão do VRTA11, mas não vi como responder por email, so a carta pra devolver pelo correio.

    Vou colocar o NSLU11 no radar, pois fiquei meio "bolado" com o PORD11 e a mudança pra alugueis semestrais.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Bruno.

      Você poderá responder ao banco fator no seguinte e-mail :
      fatorveritafundoimobiliario@bancofator.com.br

      No corpo do e-mail detalhe o seu voto em cada um dos 3 ítens que eles perguntam, e não esqueça de colocar o nome completo e CPF.

      Excluir
  5. VRTA11 para mim é o melhor FII do mercado, sorte de quem comprou lá pelos 100. Até tinha este FII meses atrás, mas como tinha comprado com valor muito acima do VP resolvi vender.

    NSLU11B pretendo comprar no futuro, acompanhando...

    ResponderExcluir